借地借家問題相談会のお知らせ
１０月５日(日）午後６時より８時まで
練馬区
練馬図書館会議室
練馬駅下車６分
借地の更新料、増改築、相続、地代の値上げ、値下げ問題、底地の売買。借家（賃貸住宅)の明渡し、原状回復、近隣トラブルなどなど。練馬区を中心にその他の地域の方で、どなたでも無料にて参加できます。お話の後に質問や相談できる時間を用意していますのでご利用ください。
東京･城北借地借家人組合練馬支部準備会
地主の高額な更新料支払いと地代の値上げ請求に対して理不尽な請求には拒否で頑張る
品川区に住む大沢さん（仮名）は戦後間もなくこの地を借りて住んでいた。築６０年以上経過した建物だが私道の奥深くの旗上の敷地で再建築不可のために建て替えもできず現在にいたっている。２０年前の更新時には、父親が現役で働いていたこともあり更新料を支払って更新してしまった。
今回、地主の息子で不動産業を営む者から詳しい計算書付で更地価格の３％の２６０万円の支払いと地代を１０％値上げして更新するように請求された。様々なところに相談したところ知人から借地借家人組合があることを紹介された。７月に期間が満了していることもあり、急いで解決しないと権利が不安定になるのではないかという心配とこのような高額な更新料は支払えないと組合に相談にきた。
組合では、出来たばかりの更新料解決マニュアルを紹介しながら、契約書には更新料支払特約がないことから支払う義務のないことを説明した。しかも、今回の更新契約案には、条件に次回以降には更新料を支払う約定が入っており、その金額で合意できない時は不動産鑑定士の鑑定にしたがう旨の趣旨が記載されていた。ただちにこのような条件では合意できない旨通知するとともに更新料の支払いを拒否し、合意更新できないならば法定更新で頑張ることにした。また、地代の値上げについてもその根拠を示すように求めるとともに賃料の増減についての三要素･?経済事情の動向?公租公課の増減?近隣の相場にてらしても増額どころか減額の請求をするようにした。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は 
０３−３９８２−７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５−１３−１０−１０１
FAX03-3982-7659
消費税増税のため立退き請求･理不尽な請求に拒否で頑張る
江東区東陽に住む新庄さん（仮名）は１５年前に木造二階建ての一軒家を借りて住みはじめました。子供たちも独立し、夫婦二人と犬、猫と老後をのんびりと暮らしていこうと考えていました。
今年の４月に家主とその代理人の不動産会社から「６月１５日の期間満了とともに「再契約」（文面より）をしない」という通知書が送られてきました。
相手の不動産会社に連絡すると最初は家賃の５ヶ月分、次に７ヶ月分、８ヶ月分と言って来ました。そのうえ５月末までに明渡しを承諾しない場合は一銭も出さないとまで言われ、心配になって娘に相談したところインターネットで借地借家人組合のことを知って相談に来ました。
組合では、このような立退き問題が出てくる背景には消費税の値上げや相続税対策などの問題があることなどを説明し、借地借家法では、借家人の権利を守るために「更新を拒絶するには正当な事由がなければならないこと。期間が満了しても法律が自動的に更新する（法定更新）こと」などを説明しました。
新庄さん「大変よくわかりました。家主の脅かしに屈せず頑張ってみます」と話しました。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
借地借家問題講座のお知らせ
１１月２６日(水)午後１時半より４時半まで
新宿区消費生活センター分館会議室
ＪＲ山の手線高田馬場駅下車２分
参加を希望する方は事前に組合事務所まで
城北借地借家人組合（新宿支部） 電話･０３－３３５２－０４４８ 新宿区新宿１－５－５－４０１
借地借家問題相談会のお知らせ
１１月２５日(土）午後１時半より４時まで
北区北トピア
９階９０１会議室
ＪＲ王子駅下車１分どなたでも無料にて参加できます。お話の後に質問や相談できる時間を用意していますのでご利用ください。
東京借地借家人組合（北支部準備会）
借地借家問題相談会のお知らせ
１１月３０日(日）午後１時より３時まで
足立区
梅田地域学習センター（エル・ソフィア内）
２階会議室
東武スカイツリーライン「梅島駅」より徒歩９分 都バス 王４９系統（王子駅⇔千住車庫）「梅田七丁目」下車徒歩５分
借地の更新料、増改築、相続、地代の値上げ、値下げ問題。借家（賃貸住宅)の明渡し、原状回復、近隣トラブルなどなど。足立区、江戸川区を中心にその他の地域の方で、どなたでも無料にて参加できます。お話の後に質問や相談できる時間を用意していますのでご利用ください。
東京借地借家人組合連合会合 足立借地借家人組合 問い合わせは３８８２－００５５
豊島区高松に住む杉本さん（仮名）は、祖父母の代から借地して７０年以上経過しています。戦前昭和１２年に契約書なしで契約し、期間の定めがないので最初の更新は３０年後の昭和４２年で合意更新をせずに法定更新となっていました。以後、２０年ごとの更新で昭和８２年（平成１９年）となっていました。地主からは地代を銀行口座に振り込むよう指示があり、その通りに振込をしていました。なんのトラブルもなく契約書の作成もなく経過し、地代の値上げもさほど請求されることなく近隣の相場からすると安い方にはいる借地でした。
しかし、地主が代替わりし、すでに６年前に法定更新しているにもかかわらず、近くの不動産会社を代理人として、更新料の請求と地代の値上げを請求してきました。知人の紹介で、組合に入会して相談することにしました。更新料について支払い義務の存在しないものは拒否する事にし、ただし、地代の値上げ請求については公租公課の２倍以下でもあったので、話合いに応じる旨、通知しました。地主は、弁護士を代理人となって調停をおこしてきました。
古くなった建物の立替えも検討していたので調停の場で話し合うことにしました。しかし、地主の弁護士が提出した更新契約書案は契約書がなかった原契約からみると「建物の増改築は地主の承諾事項、更新に際しては、合意法定更新にかかわらず、路線価の１０％を更新料として支払うと」いう契約案を提案し、極めて借地人に不利な契約書案で拒否することにしました。しかしながら、銀行の融資を前提の建物建替えでもあり、今回の更新料請求については建替え承諾料として支払うことも含め話合いは継続することにしました。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
地上げ業者に対抗し、同じ借地仲間を誘って学習し、借地人組合を結成へ
東京の練馬区で借地していた浅野さん（仮名）は、今年の８月に地主から土地を業者に譲渡されたという通知を受け取りました。その会社の社員と称する人間が訪問してきて「うちは借地の状態を今後認めません。出っていっていただきたい」と言った言葉に浅野さんは愕然としました。
このような地上げ屋を相手にどのように対処したらよいかインターネットで検索してみたところ借地借家人組合に出会いました。
組合事務所に電話してきた浅野さんは、組合の相談員との話合いで、地上げ屋と対抗するには自分ひとりで頑張るよりは、同じ地主からの借地人が集まって学習し対抗して組合組織をつくっていくことを提案しました。そのためにも地元で学習相談会を開催することを検討することにしました。その提案を受けて、１０月と１１月の二回学習相談会を開催しました。借地人仲間１０数名が参加して、組合の事務局長を講師に地上げ屋問題の学習をして、一人で頑張るより借地人仲間で対抗していくことを確認し、今後は、組合に入会して名称も含め組合の組織をつくっていくことを確認しました。
組合ではこのような事例が多発していることから、顧問弁護士を講師に11月22日（土)午後に学習交流集会を開催することにしました。詳細は組合事務所までご連絡ください。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
地主の高額な更新料支払いと地代の値上げ請求に対して理不尽な請求には拒否で頑張る
品川区に住む大沢さん（仮名）は戦後間もなくこの地を借りて住んでいた。築６０年以上経過した建物だが私道の奥深くの旗上の敷地で再建築不可のために建て替えもできず現在にいたっている。２０年前の更新時には、父親が現役で働いていたこともあり更新料を支払って更新してしまった。
今回、地主の息子で不動産業を営む者から詳しい計算書付で更地価格の３％の２６０万円の支払いと地代を１０％値上げして更新するように請求された。様々なところに相談したところ知人から借地借家人組合があることを紹介された。７月に期間が満了していることもあり、急いで解決しないと権利が不安定になるのではないかという心配とこのような高額な更新料は支払えないと組合に相談にきた。
組合では、出来たばかりの更新料解決マニュアルを紹介しながら、契約書には更新料支払特約がないことから支払う義務のないことを説明した。しかも、今回の更新契約案には、条件に次回以降には更新料を支払う約定が入っており、その金額で合意できない時は不動産鑑定士の鑑定にしたがう旨の趣旨が記載されていた。ただちにこのような条件では合意できない旨通知するとともに更新料の支払いを拒否し、合意更新できないならば法定更新で頑張ることにした。また、地代の値上げについてもその根拠を示すように求めるとともに賃料の増減についての三要素･①経済事情の動向②公租公課の増減③近隣の相場にてらしても増額どころか減額の請求をするようにした。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
豊島区高松に住む杉本さん（仮名）は、祖父母の代から借地して７０年以上経過しています。戦前昭和１２年に契約書なしで契約し、期間の定めがないので最初の更新は３０年後の昭和４２年で合意更新をせずに法定更新となっていました。以後、２０年ごとの更新で昭和８２年（平成１９年）となっていました。地主からは地代を銀行口座に振り込むよう指示があり、その通りに振込をしていました。なんのトラブルもなく契約書の作成もなく経過し、地代の値上げもさほど請求されることなく近隣の相場からすると安い方にはいる借地でした。
しかし、地主が代替わりし、すでに６年前に法定更新しているにもかかわらず、近くの不動産会社を代理人として、更新料の請求と地代の値上げを請求してきました。知人の紹介で、組合に入会して相談することにしました。更新料について支払い義務の存在しないものは拒否する事にし、ただし、地代の値上げ請求については公租公課の２倍以下でもあったので、話合いに応じる旨、通知しました。地主は、弁護士を代理人となって調停をおこしてきました。
古くなった建物の立替えも検討していたので調停の場で話し合うことにしました。しかし、地主の弁護士が提出した更新契約書案は契約書がなかった原契約からみると「建物の増改築は地主の承諾事項、更新に際しては、合意法定更新にかかわらず、路線価の１０％を更新料として支払うと」いう契約案を提案し、極めて借地人に不利な契約書案で拒否することにしました。しかしながら、銀行の融資を前提の建物建替えでもあり、今回の更新料請求については建替え承諾料として支払うことも含め話合いは継続することにしました。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
地上げ屋問題学習交流会開催
１１月２２日、新宿で「地上げ屋問題」学習交流集会が開かれた。当日は、地主が底地業者に売買され「売るか買うか。借地のままは認めない」と言っている業者に面会を強要されて困っている借地人２０名が参加しました。
最初に、東借連常任弁護団の田見高秀弁護士が組合の紹介で入会した借地人の所に押し掛けてきた業者の追出し行為について。東京と埼玉の事例紹介と言うことで報告されました。インターホーンの写真や借地している土地に「この土地売ります」の看板。また、城北法律事務所の種田和敏弁護士からは、借地人とこの会社の営業担当のやり取りの音声などが報告された。この中で、業者の担当者は借地人が買い取りを断ると「貸したものは返さなあかん」「もっと仕事性」など言いたい放題の罵声を浴びせていました。地方裁判所に仮処分の手続きを行い、一件については面会を強要する行為についてはしない旨の約束をする和解が出来、別に一件は、手続きを明日行うよいう報告がありました。
参加者からは「大手新聞に広告を出すなど信用があるかのような会社をよそおっているが、その社員の行為は、かつての地上げ屋や数年前のサラ金の取り立て業者のようだ」などの感想がだされました。また別の参加者からは「借地人の方はここまでよく冷静に対応している。私にはできないが参考になった。」「相手にしないで組合や組合の弁護士にまかせたほうがよい」などの意見が出されました。
組合としては、個別に対応しながら『①今後もこのような学習交流会を引き続き計画していく。②このような事例をもって国交省と交渉していく。③マスコミなどにも実態を紹介して取り上げるようにする。』などを確認しました。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
借地借家問題相談会のお知らせ
５月３０日(土）午後１時より３時まで
江東区
亀戸文化センターカメリヤプラザ
９階研修室
亀戸駅下車２分
顧問弁護士（予定）が話します。借地の更新料、増改築、相続、底地買いによるトラブル、地代の値上げ、値下げ問題。借家（賃貸住宅)の明渡し、原状回復、近隣トラブルなどなど。江東区、足立区、江戸川区を中心にその他の地域の方で、どなたでも無料にて参加できます。お話の後に質問や相談できる時間を用意していますのでご利用ください。
東京･城北借地借家人組合江東支部準備会
借地借家問題相談会のお知らせ
5月31日(日）午後１時半より４時まで
北区赤羽会館（赤羽南１－１３－１）
会議室
ＪＲ赤羽駅下車５分借地の更新料、増改築、相続、底地買いによるトラブル、地代の値上げ、値下げ問題。借家（賃貸住宅)の明渡し、原状回復、近隣トラブルなどなど。北区を中心に板橋、練馬、豊島区などの城北地域にお住まいの方で、どなたでも無料にて参加できます。お話の後に質問や相談できる時間を用意していますのでご利用ください。
東京借地借家人組合（北支部準備会）
地上げ･底地買い被害者交流集会
のお知らせ
５月２４日(日）午後１時半より４時まで
新宿区四谷主婦会館プラザエフ
３階コスモス会議室
ＪＲ･メトロ四谷駅より徒歩１分参加希望者は組合事務所まで事前に申込下さい。
東京借地借家人組合連合会合 問い合わせは３９８２－７２７７
借地借家問題講座のお知らせ
6月10日(水)午後１時半より４時半まで
新宿区消費生活センター分館会議室
ＪＲ山の手線高田馬場駅下車２分参加を希望する方は事前に組合事務所まで
城北借地借家人組合（新宿支部） 電話･０３－３３５２－０４４８ 新宿区新宿１－５－５－４０１
豊島区高松に住む杉本さん（仮名）は、祖父母の代から借地して７０年以上経過しています。戦前昭和１２年に契約書なしで契約し、期間の定めがないので最初の更新は３０年後の昭和４２年で合意更新をせずに法定更新となっていました。以後、２０年ごとの更新で昭和８２年（平成１９年）となっていました。地主からは地代を銀行口座に振り込むよう指示があり、その通りに振込をしていました。なんのトラブルもなく契約書の作成もなく経過し、地代の値上げもさほど請求されることなく近隣の相場からすると安い方にはいる借地でした。
しかし、地主が代替わりし、すでに６年前に法定更新しているにもかかわらず、近くの不動産会社を代理人として、更新料の請求と地代の値上げを請求してきました。知人の紹介で、組合に入会して相談することにしました。更新料について支払い義務の存在しないものは拒否する事にし、ただし、地代の値上げ請求については公租公課の２倍以下でもあったので、話合いに応じる旨、通知しました。地主は、弁護士を代理人となって調停をおこしてきました。
古くなった建物の立替えも検討していたので調停の場で話し合うことにしました。しかし、地主の弁護士が提出した更新契約書案は契約書がなかった原契約からみると「建物の増改築は地主の承諾事項、更新に際しては、合意法定更新にかかわらず、路線価の１０％を更新料として支払うと」いう契約案を提案し、極めて借地人に不利な契約書案で拒否することにしました。しかしながら、銀行の融資を前提の建物建替えでもあり、今回の更新料請求については建替え承諾料として支払うことも含め話合いは継続することにしました。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
相場による更新料の支払特約は法定更新の場合に支払義務は発生しない
今回は、更新料を支払う必要がないとした結論自体は目新しいものではありませんが、葛飾の借地借家人組合の組合員の事件で完全勝利判決を得た事案であり、しかも、２０１１年７月１５日の最高裁判決の後も、従前の判例を踏襲した結論であったという観点から、東京地方裁判所平成２３年７月２５日判決を紹介します。
本件は、借地人が法定更新を主張して更新料の支払いを拒絶したところ、地主が、借地人を被告として、更新料不払いの債務不履行に基づく土地の賃貸借契約の解除を主張し、建物収去土地明渡しを求めてきた事案です。前回の更新の際に作成した賃貸借契約書には、特約条項として、手書きで「期間満了時に建物が存在するときは、当事者が協議のうえ更新することができる。契約が更新されたときは、賃借人は賃貸人に対して相場による更新料を支払わなければならない」との記載がありました。
地主である原告は、第一に、更新が合意更新である旨主張した上で、仮に法定更新であったとしても、上記条項は法定更新の場合にも適用があるため、いずれにしても更新料の不払いは債務不履行に該当し、契約解除は有効と主張しました。
これに対し、借地人である被告は、更新の合意などしたことはない、実際に契約書を新たに作成していないし、更新料を支払うという約束もしたことはない、と完全に否認した上で、契約書の更新料支払いの文言は、「当事者が協議のうえ更新する」場合、つまり合意更新の場合に更新料を支払うという内容であり、法定更新の場合はこれに該当しないなど主張して争いました。
判決は、原告（地主）が、本件更新料支払条項において相場とされる更新料の具体的金額や具体的な合意の内容等を明らかにしていないことを理由として、合意更新の存在を否定しました。また、上記更新料の支払条項は、「合意更新、法定更新を問わず適用されることが一義的に明らかであるとはいえ」ないとし、むしろ上記文言は、合意更新の場合だけに適用されるのが自然であるとして、更新料を支払っていないことは債務不履行にあたらないとして、結論として地主である原告の請求を棄却しました。
もともと更新料は、法律上支払義務のないものです。前記２０１１年７月１５日の最高裁判所判決に従っても、賃貸借契約書の一義的かつ具体的に記載された更新料の支払条項がある場合のみ例外的に更新料支払義務が発生するというのが合理的な解釈です。本件の場合、賃貸借契約書に、特約条項として手書きで更新料に関する記載がありましたが、「相場」という言葉は更新料の内容を一義的かつ具体的に表しているとは言い難く、上記判断も、「相場」による更新料を「支払う」という文言だけでは、上記一義的かつ具体的な支払条項という要件を満たさなかったと判断したものと思われます。
契約書の更新料のことが記載されていても、必ずしも支払義務が発生するわけではない例といえます。
（弁護士 西田穣）
東借連新聞より転載
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
地主の高額な更新料支払いと地代の値上げ請求に対して理不尽な請求には拒否で頑張る
品川区に住む大沢さん（仮名）は戦後間もなくこの地を借りて住んでいた。築６０年以上経過した建物だが私道の奥深くの旗上の敷地で再建築不可のために建て替えもできず現在にいたっている。２０年前の更新時には、父親が現役で働いていたこともあり更新料を支払って更新してしまった。
今回、地主の息子で不動産業を営む者から詳しい計算書付で更地価格の３％の２６０万円の支払いと地代を１０％値上げして更新するように請求された。様々なところに相談したところ知人から借地借家人組合があることを紹介された。７月に期間が満了していることもあり、急いで解決しないと権利が不安定になるのではないかという心配とこのような高額な更新料は支払えないと組合に相談にきた。
組合では、出来たばかりの更新料解決マニュアルを紹介しながら、契約書には更新料支払特約がないことから支払う義務のないことを説明した。しかも、今回の更新契約案には、条件に次回以降には更新料を支払う約定が入っており、その金額で合意できない時は不動産鑑定士の鑑定にしたがう旨の趣旨が記載されていた。ただちにこのような条件では合意できない旨通知するとともに更新料の支払いを拒否し、合意更新できないならば法定更新で頑張ることにした。また、地代の値上げについてもその根拠を示すように求めるとともに賃料の増減についての三要素･①経済事情の動向②公租公課の増減③近隣の相場にてらしても増額どころか減額の請求をするようにした。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
地上げ業者に対抗し、借地人組合を結成へ
世田谷区羽根木にて８世帯が数十年間借地しておりましたが、借地人への告知一切なしに地主が突然、地上げ屋の不動産会社へ借地を売却してしまいした。
直ぐにこの不動産会社の委任を受けた代理人より、貸すつもりはない。出ていけの立退きの交渉がありました。勿論とても受け入れられる条件ではないため、立ち退きの話は一切お断りと面会・交渉を断り続けていました。しかしながら、体調の悪い方の家に毎日押しかけては恫喝するという行為を繰り返していました。数回の110番、地域の警察署に相談と対策をしましたが、状況が変わらなかった為、組合と相談し、不動産会社と交渉の代理人会社に警告書を内容証明で送付したところ、恫喝行為は沈静、現在はホッとしているところです。
今年に入り、組合事務所にはこの事例と同じような相談が多くなっています。また、東借連常任弁護団はこのような事例が多数相談に来ていることからブラック地主･家主対策弁護団を組織し、相談とあわせて悪質
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
地上げ問題での相談多数
８月の西武百貨店の無料相談会
城北借組は池袋の西武デパートで毎月２日間、借地借家何でも相談会を無料で開催しています。８月の相談会では２日間で１３件の相談で８件が地上げ問題でした。そのほとんどが、いわゆるブラック地主、家主と言われる強引な明渡し、立退き問題などでした。相談者には、組合では今年の６月に組合の常任弁護団を中心にブラック地主家主対策弁護団を発足させたことなどを話し、組合に入会して一緒にがんばろうと訴えると、即入会する人、近所でも困っている人がいるので、まわりの人にも訴えますという人もいました。
今年に入り、組合事務所には地上げ、立退き問題相談が多くなっています。また、東借連常任弁護団は悪質な事例が多数相談に来ていることからブラック地主･家主対策弁護団を組織し、相談とあわせて悪質な業者に対しては面会禁止の仮処分で対抗し、成果を上げています。今後は、国交省へのも申し入れも検討しています。（詳しくは８月２５日付の朝日新聞に掲載)
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
