借地借家問題相談会のお知らせ
９月２６日(土）午後１時半より３時半まで
江東区
亀戸文化センターカメリヤプラザ
９階研修室
亀戸駅下車２分
顧問弁護士が話します。借地の更新料、増改築、相続、底地買いによるトラブル、地代の値上げ、値下げ問題。借家（賃貸住宅)の明渡し、原状回復、近隣トラブルなどなど。江東区、足立区、江戸川区を中心にその他の地域の方で、どなたでも無料にて参加できます。お話の後に質問や相談できる時間を用意していますのでご利用ください。
東京･城北借地借家人組合江東支部準備会
借地借家問題講座のお知らせ
10月20日(火)午後１時半より４時半まで
新宿区消費生活センター分館会議室
ＪＲ山の手線高田馬場駅下車２分参加を希望する方は事前に組合事務所まで
城北借地借家人組合（新宿支部） 電話･０３－３３５２－０４４８ 新宿区新宿１－５－５－４０１
地上げ･底地買い被害者交流集会
のお知らせ
10月17日(土）午後１時半より４時まで
豊島区東部区民事務所
３階会議室
ＪＲ大塚駅より徒歩５分
参加希望者は組合事務所まで事前に申込下さい。
東京借地借家人組合連合会合 問い合わせは３９８２－７２７７
家賃の値下げを認める代わりに定期借家契約を結ばされた
豊島区要町で喫茶店を営む木村さん(仮名)は、この場所に店を構えて８年を経過しました。２年前に近隣の相場と比較しても家賃が高いことや売り上げが減少し、商売を維持していくためにも家賃の減額を家主に求めました。
家主は代理人として不動産業者をたててきました。その業者は家賃の減額を認める代わりに現行の普通賃貸借契約から定期借家契約への変更を求めてきました。
変更などの事情もよくわからず不動産会社の言われるままに賃料の減額が出来ると喜んで定期借家契約に結んでしまいました。定期借家契約書と定期借家契約についての説明書に署名捺印してしまいました。
今年の８月に期限が来る６ヶ月前の２月に期間満了の通知と併せて再契約しないから退去するよう求めてきました。慌てていろいろな人に相談した結果、借地借家組合を紹介され相談に来ました。結果、書類などに落ち度はなく定期借家契約が有効であることが判明し、明渡しに応じざるを得ないことを説明しました。
木村さん「値下げしてくれると喜んでサインしてしまいました。こんな落とし穴があったのですか」と話していました。相談員は「事業用の契約については定期借家契約への切り替えが有効です。再契約可能ですなどの口約束で切り替えてしまう例などもあり、慎重に対応していくことが必要です」と話していました。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は 
０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
地上げ底地買いの
ブラック地主・家主
被害１１０番のお知らせ
1１月1５日(日）
午前１０時より午後４時まで
ブラック地主家主対策弁護団主催
電話０３−５９５６−２５１０
この電話は当日のみ有効です。
それ以外は日時は下記の
東借連事務所に電話してください
相談希望者は当日電話するか
組合事務所までご連絡下さい。
東京借地借家人組合連合会合 問い合わせは３９８２－７２７７
自己使用のため立退き請求･理不尽な請求に拒否で頑張る
杉並区高井戸に住む大山さん（仮名）は平成５年に前地主との２０年の更新契約を締結し、住んでいたところ、平成１５年にＡが競売で買い取った。買い取ったＡは隣の敷地に住みはじめた。
今年の２月に「８月末日をもって契約期間が満了するが更新を拒絶し、明渡すよう請求する」という内容証明が送られてきた。びっくりした大山さんはインターネットで検索し、西武百貨店で無料の相談会があることをしって相談に来た。相談会での相談後、組合事務所に来室し組合に入会した。
大山さんの１６坪の借地の隣に同じく１６坪の地主が住んでいて、高齢なので子供と一緒に住みたいが家が狭いので住めないから自己使用で正当事由があるから出て行けというものであった。あまりにも身勝手な主張にあきれたが、更新拒絶に対して「建物が存在するので更新します」と通知した。
８月に入り、地主の代理人の弁護士から「自己使用には正当性があるという主張をする一方で、賃料の増額と更新料の請求が内容証明書で送られてきた。
大山さん「本当にひどい通知だ。負けずに頑張る」と語った。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
借地借家無料相談会のお知らせ
11月18日(水)19日（木）
（池袋西武百貨店７階暮らしの相談コーナーです）
11月は18日（水）と19日（木）の午前１１時から午後５時まで（午後１時から２時までは昼食休憩）借地借家に関するご相談を受け付けています。予約はありません。来室した順番で行います。
借地の更新、更新料、底地の買取、増改築、相続、地代の値上げ、物納された借地、競売された底地問題など。借家・賃貸している居室、店舗の契約更新、保証会社とのトラブル、立退き、明渡し問題、家賃の値上げ、値下げ問題などを相談いたします。ご相談する方は契約書、相手からの書類などを持参してご相談してください。
又、お急ぎの方は直接当組合事務所まで、ご相談に来てください。初めての方はいつでも無料(１回目)で相談いたします。引き続きご相談したい方は組合に入会していただきます。
組合に入会された方は、無料(何回でも）で相談することや、必要ならば無料で顧問弁護士の法律相談も受けられます。詳細は組合事務所までお問い合わせください。
次の西武百貨店での無料相談会は12月16日（水）１7日（木）です。
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX・03-3982-7659
地上げ底地買いの
ブラック地主・家主
被害１１０番のお知らせ
1１月1５日(日）
午前１０時より午後４時まで
ブラック地主家主対策弁護団主催
電話
０３−５９５７−２２６５
この電話は当日のみ有効です。
それ以外は日時は下記の
東借連事務所に電話してください
相談希望者は当日電話するか
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東京借地借家人組合連合会合 問い合わせは３９８２－７２７７
自己使用のため立退き請求･理不尽な請求に拒否で頑張る
杉並区高井戸に住む大山さん（仮名）は平成５年に前地主との２０年の更新契約を締結し、住んでいたところ、平成１５年にＡが競売で買い取った。買い取ったＡは隣の敷地に住みはじめた。
今年の２月に「８月末日をもって契約期間が満了するが更新を拒絶し、明渡すよう請求する」という内容証明が送られてきた。びっくりした大山さんはインターネットで検索し、西武百貨店で無料の相談会があることをしって相談に来た。相談会での相談後、組合事務所に来室し組合に入会した。
大山さんの１６坪の借地の隣に同じく１６坪の地主が住んでいて、高齢なので子供と一緒に住みたいが家が狭いので住めないから自己使用で正当事由があるから出て行けというものであった。あまりにも身勝手な主張にあきれたが、更新拒絶に対して「建物が存在するので更新します」と通知した。
８月に入り、地主の代理人の弁護士から「自己使用には正当性があるという主張をする一方で、賃料の増額と更新料の請求が内容証明書で送られてきた。
大山さん「本当にひどい通知だ。負けずに頑張る」と語った。
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地上げ底地買いの
ブラック地主・家主
被害１１０番のお知らせ
1１月1５日(日）
午前１０時より午後４時まで
ブラック地主家主対策弁護団主催
電話
０３−５９５７−２２６５この電話は当日のみ有効です。
それ以外は日時は下記の
東借連事務所に電話してください
相談希望者は当日電話するか
組合事務所までご連絡下さい。
東京借地借家人組合連合会合 問い合わせは３９８２－７２７７
自己使用のため立退き請求･理不尽な請求に拒否で頑張る
杉並区高井戸に住む大山さん（仮名）は平成５年に前地主との２０年の更新契約を締結し、住んでいたところ、平成１５年にＡが競売で買い取った。買い取ったＡは隣の敷地に住みはじめた。
今年の２月に「８月末日をもって契約期間が満了するが更新を拒絶し、明渡すよう請求する」という内容証明が送られてきた。びっくりした大山さんはインターネットで検索し、西武百貨店で無料の相談会があることをしって相談に来た。相談会での相談後、組合事務所に来室し組合に入会した。
大山さんの１６坪の借地の隣に同じく１６坪の地主が住んでいて、高齢なので子供と一緒に住みたいが家が狭いので住めないから自己使用で正当事由があるから出て行けというものであった。あまりにも身勝手な主張にあきれたが、更新拒絶に対して「建物が存在するので更新します」と通知した。
８月に入り、地主の代理人の弁護士から「自己使用には正当性があるという主張をする一方で、賃料の増額と更新料の請求が内容証明書で送られてきた。
大山さん「本当にひどい通知だ。負けずに頑張る」と語った。
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
相場による更新料の支払特約は法定更新の場合に支払義務は発生しない
今回は、更新料を支払う必要がないとした結論自体は目新しいものではありませんが、葛飾の借地借家人組合の組合員の事件で完全勝利判決を得た事案であり、しかも、２０１１年７月１５日の最高裁判決の後も、従前の判例を踏襲した結論であったという観点から、東京地方裁判所平成２３年７月２５日判決を紹介します。
本件は、借地人が法定更新を主張して更新料の支払いを拒絶したところ、地主が、借地人を被告として、更新料不払いの債務不履行に基づく土地の賃貸借契約の解除を主張し、建物収去土地明渡しを求めてきた事案です。前回の更新の際に作成した賃貸借契約書には、特約条項として、手書きで「期間満了時に建物が存在するときは、当事者が協議のうえ更新することができる。契約が更新されたときは、賃借人は賃貸人に対して相場による更新料を支払わなければならない」との記載がありました。
地主である原告は、第一に、更新が合意更新である旨主張した上で、仮に法定更新であったとしても、上記条項は法定更新の場合にも適用があるため、いずれにしても更新料の不払いは債務不履行に該当し、契約解除は有効と主張しました。
これに対し、借地人である被告は、更新の合意などしたことはない、実際に契約書を新たに作成していないし、更新料を支払うという約束もしたことはない、と完全に否認した上で、契約書の更新料支払いの文言は、「当事者が協議のうえ更新する」場合、つまり合意更新の場合に更新料を支払うという内容であり、法定更新の場合はこれに該当しないなど主張して争いました。
判決は、原告（地主）が、本件更新料支払条項において相場とされる更新料の具体的金額や具体的な合意の内容等を明らかにしていないことを理由として、合意更新の存在を否定しました。また、上記更新料の支払条項は、「合意更新、法定更新を問わず適用されることが一義的に明らかであるとはいえ」ないとし、むしろ上記文言は、合意更新の場合だけに適用されるのが自然であるとして、更新料を支払っていないことは債務不履行にあたらないとして、結論として地主である原告の請求を棄却しました。
もともと更新料は、法律上支払義務のないものです。前記２０１１年７月１５日の最高裁判所判決に従っても、賃貸借契約書の一義的かつ具体的に記載された更新料の支払条項がある場合のみ例外的に更新料支払義務が発生するというのが合理的な解釈です。本件の場合、賃貸借契約書に、特約条項として手書きで更新料に関する記載がありましたが、「相場」という言葉は更新料の内容を一義的かつ具体的に表しているとは言い難く、上記判断も、「相場」による更新料を「支払う」という文言だけでは、上記一義的かつ具体的な支払条項という要件を満たさなかったと判断したものと思われます。
契約書の更新料のことが記載されていても、必ずしも支払義務が発生するわけではない例といえます。
（弁護士 西田穣）
東借連新聞より転載
城北借地借家人組合
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借地借家問題相談会のお知らせ
2月20日(土）午後１時より３時まで
世田谷区
代田区民センター会議室
京王井の頭線新代田駅下車すぐ隣
借地の更新料、増改築、相続、ブラック地主家主の底地買いによるトラブル、地代の値上げ、値下げ問題。借家（賃貸住宅)の明渡し、原状回復、近隣トラブルなどなど。
世田谷区、目黒区、杉並区を中心にその他の地域の方で、どなたでも無料にて参加できます。お話の後に質問や相談できる時間を用意していますのでご利用ください。
東京･城北借地借家人組合 世田谷支部準備会
相場による更新料の支払特約は法定更新の場合に支払義務は発生しない
今回は、更新料を支払う必要がないとした結論自体は目新しいものではありませんが、葛飾の借地借家人組合の組合員の事件で完全勝利判決を得た事案であり、しかも、２０１１年７月１５日の最高裁判決の後も、従前の判例を踏襲した結論であったという観点から、東京地方裁判所平成２３年７月２５日判決を紹介します。
本件は、借地人が法定更新を主張して更新料の支払いを拒絶したところ、地主が、借地人を被告として、更新料不払いの債務不履行に基づく土地の賃貸借契約の解除を主張し、建物収去土地明渡しを求めてきた事案です。前回の更新の際に作成した賃貸借契約書には、特約条項として、手書きで「期間満了時に建物が存在するときは、当事者が協議のうえ更新することができる。契約が更新されたときは、賃借人は賃貸人に対して相場による更新料を支払わなければならない」との記載がありました。
地主である原告は、第一に、更新が合意更新である旨主張した上で、仮に法定更新であったとしても、上記条項は法定更新の場合にも適用があるため、いずれにしても更新料の不払いは債務不履行に該当し、契約解除は有効と主張しました。
これに対し、借地人である被告は、更新の合意などしたことはない、実際に契約書を新たに作成していないし、更新料を支払うという約束もしたことはない、と完全に否認した上で、契約書の更新料支払いの文言は、「当事者が協議のうえ更新する」場合、つまり合意更新の場合に更新料を支払うという内容であり、法定更新の場合はこれに該当しないなど主張して争いました。
判決は、原告（地主）が、本件更新料支払条項において相場とされる更新料の具体的金額や具体的な合意の内容等を明らかにしていないことを理由として、合意更新の存在を否定しました。また、上記更新料の支払条項は、「合意更新、法定更新を問わず適用されることが一義的に明らかであるとはいえ」ないとし、むしろ上記文言は、合意更新の場合だけに適用されるのが自然であるとして、更新料を支払っていないことは債務不履行にあたらないとして、結論として地主である原告の請求を棄却しました。
もともと更新料は、法律上支払義務のないものです。前記２０１１年７月１５日の最高裁判所判決に従っても、賃貸借契約書の一義的かつ具体的に記載された更新料の支払条項がある場合のみ例外的に更新料支払義務が発生するというのが合理的な解釈です。本件の場合、賃貸借契約書に、特約条項として手書きで更新料に関する記載がありましたが、「相場」という言葉は更新料の内容を一義的かつ具体的に表しているとは言い難く、上記判断も、「相場」による更新料を「支払う」という文言だけでは、上記一義的かつ具体的な支払条項という要件を満たさなかったと判断したものと思われます。
契約書の更新料のことが記載されていても、必ずしも支払義務が発生するわけではない例といえます。
（弁護士 西田穣）
東借連新聞より転載
城北借地借家人組合
無料の電話相談は ０３－３９８２－７６５４
（月曜から金曜の午前10時から午後4時まで）
東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１
FAX03-3982-7659
練馬区高松で修理工場を営む和田さんは、賃貸借契約を結んで10数年経過している。３年前の契約更新の時に家賃の値下げを請求したところ、減額を認める代わりにといって定期借家契約の締結を求めてきた。再契約はすると言われたので信用して契約書にサインした。一年前に再契約したが、この2月に再契約はしないとの通知をうけて、びっくりして知り合いの不動産屋に相談したところ、このような問題は借地借家人組合に相談するのが一番と言われ、組合の事務所に相談にきた。
持参した文書をチェックしたところ定期借家契約書はあるが借地借家法３８条１及び２項の「公正証書等の書面」がないことが判明し、この契約は定期借家契約としては成立していないことを相手に通知することにした。
あらためて定期借家契約について知っておきたい豆知識を紹介いたします。(東借連新聞より)
その１、通常の借家契約と異なり、更新がなく契約終了と同時に退去しなければいけないということです。（借地借家法第３８条１項）期間が満了すれば、再契約もできますという不動産会社の口頭の説明をうのみにしてはいけません。あとでどのようにでも言い訳できます。
その２、定期借家契約は定期借家契約であるという説明した文書を交付した上で説明が必要です。（同３８条２項）定期借家契約書だけでは、定期借契約は成立致しませんので注意が必要です。何年か前の相談ではこのような文章がなかった事例もありますので注意しましょう。
その3、契約期間が一年以上の場合は、期間満了の一年前から６ヶ月前までの間に通知をしなければいけないことになっています。（同３８条４項）その通知がない場合は、あらためて通知が来てから６ヶ月後に契約は終了となります。最後に、このように定期借家契約は借主にとって極めて不利な契約ですのでこのような契約物件は避けるべきです。
城北借地借家人組合
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借地借家問題相談会のお知らせ
6月11日(土）午後3時半より５時まで
世田谷区
代田区民センター会議室
京王井の頭線新代田駅下車すぐ隣
借地の更新料、増改築、相続、ブラック地主家主の底地買いによるトラブル、地代の値上げ、値下げ問題。借家（賃貸住宅)の明渡し、原状回復、近隣トラブルなどなど。
世田谷区、目黒区、杉並区を中心にその他の地域の方で、どなたでも無料にて参加できます。お話の後に質問や相談できる時間を用意していますのでご利用ください。
東京･城北借地借家人組合 世田谷支部準備会
ブラック地主・家主被害者交流集会
のお知らせ
６月５日(日）午後１時半より４時まで
豊島区生活産業プラザ会議室
旧豊島公会堂となり
ＪＲ池袋駅より徒歩７分
参加希望者は組合事務所まで事前に申込下さい。
東京借地借家人組合連合会合 城北借地借家人組合 問い合わせは３９８２－７２７７
自己使用のため立退き請求・理不尽な請求に拒否で頑張る
杉並区高井戸に住む大山さん（仮名）は平成５年に前地主との２０年の更新契約を締結し、住んでいたところ、平成１５年にＡが競売で買い取った。買い取ったＡは隣の敷地に住みはじめた。
今年の２月に「８月末日をもって契約期間が満了するが更新を拒絶し、明渡すよう請求する」という内容証明が送られてきた。びっくりした大山さんはインターネットで検索し、西武百貨店で無料の相談会があることをしって相談に来た。相談会での相談後、組合事務所に来室し組合に入会した。
大山さんの１６坪の借地の隣に同じく１６坪の地主が住んでいて、高齢なので子供と一緒に住みたいが家が狭いので住めないから自己使用で正当事由があるから出て行けというものであった。あまりにも身勝手な主張にあきれたが、更新拒絶に対して「建物が存在するので更新します」と通知した。
８月に入り、地主の代理人の弁護士から「自己使用には正当性があるという主張をする一方で、賃料の増額と更新料の請求が内容証明書で送られてきた。
大山さん「本当にひどい通知だ。負けずに頑張る」と語った。
城北借地借家人組合
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家賃の値下げを認める代わりに定期借家契約を結ばされた
豊島区要町で喫茶店を営む木村さん(仮名)は、この場所に店を構えて８年を経過しました。２年前に近隣の相場と比較しても家賃が高いことや売り上げが減少し、商売を維持していくためにも家賃の減額を家主に求めました。
家主は代理人として不動産業者をたててきました。その業者は家賃の減額を認める代わりに現行の普通賃貸借契約から定期借家契約への変更を求めてきました。
変更などの事情もよくわからず不動産会社の言われるままに賃料の減額が出来ると喜んで定期借家契約に結んでしまいました。定期借家契約書と定期借家契約についての説明書に署名捺印してしまいました。
今年の８月に期限が来る６ヶ月前の２月に期間満了の通知と併せて再契約しないから退去するよう求めてきました。慌てていろいろな人に相談した結果、借地借家組合を紹介され相談に来ました。結果、書類などに落ち度はなく定期借家契約が有効であることが判明し、明渡しに応じざるを得ないことを説明しました。
木村さん「値下げしてくれると喜んでサインしてしまいました。こんな落とし穴があったのですか」と話していました。相談員は「事業用の契約については定期借家契約への切り替えが有効です。再契約可能ですなどの口約束で切り替えてしまう例などもあり、慎重に対応していくことが必要です」と話していました。
城北借地借家人組合
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東借連連続学習会のお知らせ
明渡しと正当事由
家主の耐震性と老朽化を理由にした明渡し請求や
地主からの自己使用につき明渡せと請求
強引に明渡して出ていくか底地を買取るか迫るブラック地主に
対抗するために借地借家法の正当事由とはを学習する集会です。
9月4日(日）午後１時半より４時まで
武蔵野公会堂会議室
ＪＲ吉祥寺駅より徒歩３分
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